서울 부동산이 왜 이렇게 오르는지 아시나요? 저는 경제학 전공자로서 이 현상을 이해하기 위해서 여러가지 가설을 세워보았습니다. 첫번째로는 공급부족입니다. 정부에서는 주택공급을 늘린다고 하지만 실제로 아파트 분양 물량은 점점 줄어들고 있고, 재개발 재건축 규제로 인해 신규아파트 공급량 또한 감소하고 있습니다. 두번째로는 유동성 증가입니다. 시중에 풀린 돈들이 갈 곳을 잃고 주식과 부동산 시장으로 몰리고 있죠. 세번째로는 인구감소입니다. 지방 도시들을 중심으로 인구가 계속해서 줄고 있지만 서울 및 수도권 지역은 오히려 인구가 늘고있습니다. 네번째로는 저금리 기조입니다. 현재 한국은행 기준금리는 0.5%이고 미국 연방준비제도(Fed)기준금리 역시 0.25%밖에 되지 않습니다. 금리가 낮으면 은행에 예금해도 이자가 얼마되지 않기 때문에 사람들은 투자처를 찾아나서고 결국 부동산시장으로 유입되게 됩니다. 다섯번째로는 투기수요입니다. 집값이 오를것이라는 기대감에 무리하게 대출을 받아가며 갭투자를 하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 여섯번째로는 전세난입니다. 임대차보호법 개정으로 인해서 전세매물이 줄어들면서 전세가격이 상승하고 매매가격과의 차이가 줄어들어 실수요자들이 매수쪽으로 돌아서며 수요가 급증했습니다. 일곱번째로는 세금부담입니다. 다주택자 양도세 중과 등 각종 세금규제로 인해 매물이 잠기고 거래가 줄었습니다. 여덟번째로는 패닉바잉입니다. 지금 아니면 못산다는 불안감에 추격매수를 하는거죠. 아홉번째로는 정책실패입니다. 문재인정부 출범 이후 무려 22번의 부동산 대책을 발표했지만 모두 실패했고 심지어 최근엔 김현미 국토교통부 장관이 “집값이 떨어질 일은 절대 없다”라고 발언하면서 국민들의 분노를 사고 있습니다. 열번째로는 코로나19 사태입니다. 세계경제가 침체되고 실업률이 증가하며 경기가 어려워지자 현금가치가 하락하자 안전자산인 부동산으로 자금이 몰리는겁니다. 마지막으로는 심리전입니다. ‘영끌’이란 단어 들어보셨나요? 영혼까지 끌어모아 빚을 내서라도 집을 산다는 말이죠. 이러한 상황 속에서 내 집 마련을 위해 너도나도 영끌대출을 하고있고 이로인해 가계부채가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 과연 우리나라 부동산 문제 어떻게 해결해야할까요?
현재 대한민국 부동산 현황은 어떤가요?
대한민국 부동산현황은 그야말로 처참합니다. 전국주택매매가격지수는 2019년 12월 100.0포인트였지만 2020년 11월 102.7포인트로 1.7%나 올랐습니다. 특히 서울지역은 같은 기간동안 4.8%나 올랐는데요, 이를 두고 전문가들은 비정상적인 상승세라고 입을 모으고 있습니다. KB국민은행 리브온 통계에 따르면 올해 상반기에만 16조원 이상의 개인신용대출이 늘어났다고 합니다. 그만큼 많은 사람들이 신용대출을 받아서라도 집을 사겠다는 의지를 보이고 있다는 뜻이겠죠. 반면 기업대출은 지난 2분기말 기준 573조3000억원으로 전년동기대비 6.4%증가하는데 그쳤습니다. 작년 한 해 동안 늘어난 기업대출액이 약 60조원인 점을 감안하면 매우 적은 수치죠. 즉, 대부분의 부채가 개인에게 쏠려있다는 의미입니다.
왜 유독 서울에서만 부동산 가격이 폭등하나요?
가장 큰 이유는 아무래도 높은 인구밀도와 교통문제겠죠. 일단 인구이동이 많다는건 그만큼 일자리가 많고 생활인프라가 잘 갖춰져있기 때문이에요. 게다가 강남 접근성이 좋은곳일수록 더욱더 선호되는 경향이 강한데요, 그렇기 때문에 앞으로도 서울 쏠림현상은 지속될 전망입니다. 그리고 지하철 노선 확충계획등 교통망 개선사업이 예정되어있는 점도 한몫하겠죠. 뿐만아니라 GTX-A노선 개통예정, 신분당선 연장 계획, 신안산선 착공 등등 다양한 호재거리가 많습니다. 그래서 그런지 제 주변에서도 다들 서울로 이사가고 싶어하더라구요.
그럼 언제쯤 부동산 가격이 안정될까요?
전문가들은 빠르면 내년 하반기 늦으면 2023년부터는 하락세로 접어들거라고 예상하고 있습니다. 그러나 아직까지는 좀 더 지켜봐야한다는 의견이 지배적이네요. 만약 그때까지도 안떨어진다면 그땐 진짜 폭락장이지 않을까 싶습니다.
